Alors que les prix de l’immobilier repartent à la hausse, cinq rues toulousaines dépassent aujourd’hui les 6 000 euros le m². Une nette différence avec le prix moyen dans la Ville rose. Mais quelles sont les particularités de ces avenues ?
3 400 euros le m², c’est le prix moyen pour l’achat d’un appartement du centre toulousain, d’après Paradissimmo. Le 3 février 2022, l’agence Meilleursagents a publié un classement des rues les plus chères des principales villes françaises. Dans la Ville rose, c’est la rue Saint-Anne qui truste la première place avec un prix moyen de 6 365 euros le m², suivie de près par quatre autres rues à plus de 6 000 euros : Croix-Baragnon, Théodore-Ozenne, Tourneurs et Ninau. Plus de 2 500 euros, c’est l’écart entre ces allées et la moyenne toulousaine, un prix justifié par la particularité de ces rues, d’après Martin Le Sueur, expert immobilier.
Quartier Saint-Etienne, cœur de ville
La rue des Tourneurs se trouve au sud du quartier du Capitole, les quatre autres sont dans le quartier Saint-Etienne. “On se trouve ici dans le cœur historique de Toulouse, l’hypercentre avec de beaux bâtiments en brique, qui font la renommée de la ville. Les immeubles ont beaucoup de cachet dans cette zone. On trouve un peu de tout comme logements, il y a notamment des appartements d’exception qu’on ne trouve pas ailleurs. Ceux sont également des rues culturellement luxueuses, pour simplifier. Par exemple, la rue Croix-Baragnon est historiquement une galerie de luxe”, explique Martin Le Sueur. Ces rues du quartier Saint-Etienne sont de beaux points de passage permettant de rallier des points forts de la Ville rose, ce qui explique en partie, le prix au m².
Si ces quartiers sont prisés, il n’y a, au final, que peu de transactions. “Ce sont de beaux appartements que les gens gardent pour eux, en général. Ça bouge un peu plus pour les studios ou les petits appartements. Il y en a quelques-uns, notamment après travaux. En fait, ce qui se passe souvent c’est qu’on divise un bien immobilier en plusieurs appartements. Pour une même surface on vend ou loue plusieurs logements et cela contribue à faire augmenter les prix”, explique-t-il.
Une valeur en augmentation
Depuis l’année dernière, la valeur de l’immobilier repart à la hausse partout en France. En Occitanie, la valeur des appartements a augmenté de 6,8% et Toulouse n’échappe pas à la tendance générale. En plus de cette augmentation du marché, il faut également prendre en compte certaines stratégies d’urbanisme pour expliquer les prix affichés aujourd’hui dans ces rues toulousaines. « Ces rues sont des artères importantes du centre-ville, mais elles sont de moins en moins empruntées par les véhicules motorisés. Les centres-villes laissent de plus en plus de place aux piétons et aux cyclistes, ce qui fait grandement baisser les nuisances sonores”, souligne Martin Le Sueur. Vis-à-vis, exposition, accessibilité, proximité des commerces… Toutes ces notions sont à prendre en compte quand on expertise un bien immobilier. Les nuisances sonores en font elles aussi parties, et aujourd’hui, elle pénalise de moins en moins les riverains dans ces quartiers, ce qui fait augmenter la valeur du m².
Dans le centre toulousain, d’autres rues pourraient bientôt recoller aux cinq rues citées plus tôt, notamment grâce aux projets d’aménagement qui les concernent. “La rue Alsace-Lorraine et la rue de Metz ont un potentiel au moins égal aux rues les plus chères. Les prix y sont déjà élevés, mais elles sont la cible de travaux d’aménagement. La rue de Metz devrait, à moyen terme, laisser de moins en moins de place aux véhicules motorisés et favoriser les espaces piétons. Cela permet de développer encore plus les vitrines et de favoriser l’installation de commerces ou de bureaux, comme dans la rue Alsace-Lorraine. La rue de Metz étant également une des rues les plus appréciées, esthétiquement parlant, de Toulouse, les prix pourraient bientôt rallier ceux des rues Croix-Baragnon ou des Tourneurs”, confie l’expert immobilier.